Haben Immobilien mit schönen Ausblicken einen Mehrwert?
Wenn auf der netten Blumenwiese vor dem eigenen Grundstück auf einmal eine Wohnanlage gebaut wird und man statt auf den Wilden Kaiser auf die Betonwand der nachbarlichen Garagenanlage blickt, dann ist das mehr als nur ärgerlich. Auch aus dem netten, kleinen Tannenbäumchen vor dem Wohnzimmerfenster wird einmal ein stattlicher Tannenbaum, der schon bis zu 40 Meter hoch werden kann. Aber wenn dieser Baum am Nachbargrundstück steht und man den Hahnenkamm dahinter nur mehr erahnen kann, dann besteht Handlungsbedarf!
Es gibt kein Recht auf freie Aussicht!
Nachdem kein Recht auf freie Aussicht besteht und auch die Beseitigung von Bäumen am Nachbargrund nur in sehr seltenen Ausnahmefällen gerichtlich verlangt werden kann, ist so etwas natürlich mehr als nur ein Ärgernis – es ist eine deutliche Wertminderung der Immobilie.
In meiner gutachterlichen Tätigkeit stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Blick auf den Hahnenkamm oder den Wilden Kaiser oder sonst eine schöne Aussicht einen messbaren Mehrwert für eine Immobilie darstellt. Diese Frage kann mit einem klaren „Selbstverständlich“ beantwortet werden! Jeder, der bereits einmal eine Immobilie verkauft hat, kennt den kritischen Blick des potentiellen Käufers von der Terrasse oder dem Balkon. Je weiter die Aussicht und der Ausblick (und je breiter das Panorama), umso näher rückt ein erfolgreicher Verkauf. Die Schönheit der Landschaft will auch aus den eigenen vier Wänden erblickt werden!
Natürlich macht es einen Unterschied in der Wertigkeit einer Eigentumswohnung, ob sich vor dem Wohnzimmerfenster die Wand des Nachbarhauses befindet, oder eine Park- oder Grünanlage. Und natürlich macht es einen Unterschied, ob die Aussicht von der Terrasse der Villa durch einen dichten Nadelwald begrenzt ist oder der Blick bis zum Hahnenkamm oder das Kaisergebirge schweifen kann. Und unzweifelhaft sind Käufer bereit, eine bessere Aussicht auch zu honorieren, sprich dafür einen höheren Kaufpreis zu bezahlen. In der Region wird manchmal salopp von einem „Kaiserblickaufschlag“ von 10% gesprochen, wenn das Kaisergebirge von der Immobilie aus sichtbar ist. Es ist auch nicht unüblich, diesen freien Blick im Grundbuch abzusichern. Der Eigentümer des Nachbargrundstückes verpflichtet sich dann, das Grundstück nicht oder nur bis zu einer bestimmten Höhe zu bebauen. Auch der Baumwuchs kann auf eine gewisse Höhe vertraglich begrenzt werden, oder es dürfen zukünftig gar keine Bäume gepflanzt werden; auch dieses Recht kann im Grundbuch eingetragen, und für die Zukunft gesichert werden. Für diese Sicherheit der freien Aussicht kann schon einmal ein sechsstelliger Betrag bezahlt werden.
Aussicht = Mehrwert!
In einer Studie durch unser Büro konnten wir anhand von Marktangeboten, tatsächlichen Verkäufen und Befragung von Marktteilnehmern im Raum Kitzbühel immer einen Mehrwert von Immobilien mit schöner Aussicht festmachen, aber keine exakt berechenbaren Aufschläge ableiten. Die quantifizierbaren Objektaufschläge reichen von ca. 5% bis über 50%. Die Bereitschaft, für eine schöne Aussicht einen höheren Preis/einen höheren Zuschlag zu bezahlen, ist im hochpreisigen Segment aber jedenfalls deutlich größer als im Normalpreissegment und bei Luxusimmobilien am größten. Denn wenn sehr viel Geld für eine luxuriöse Villa ausgegeben wird, darf die Exklusivität nicht durch einen Makel in der Aussicht – auch nicht in Zukunft – gefährdet werden.
Dieses Untersuchungsergebnis wird auch durch eine Schweizer Studie bestätigt, welche über 800 Objekte in Schweizer Nobelorten, wie St. Moritz, Gstaad, Crans Montana, untersucht, und dabei Preisaufschläge von bis zu 131% (in Gstaad) festgestellt haben; zwischen 15% und 30% Mehrpreis waren aber offenbar am meisten bereit, für einen freien Bergblick zu bezahlen.
Fazit: Wer eine Immobilie erwerben will, soll sich daher, neben den üblichen Kriterien wie Lage, Zustand, Ausstattung auch die Aussicht genau anschauen. Denn der „Kaiserblick“ hat einen Wert. Es darf dabei nicht übersehen werden zu prüfen, ob der Ausblick auch von Dauer ist. Immobilienkäufer sollen sich vor einem Kauf genau informieren, ob die Aussicht auch zukünftig unbeeinträchtigt und rechtlich abgesichert ist.
Denn Aussicht und Besonnung sind die kleinen Geschwister von Lage, Lage, Lage!
