Was passiert, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben?
Zwei Schwestern erben ein Haus mit zwei Wohnungen je zur Hälfte. Eine Schwester bewohnt das Erdgeschoß, die andere das Obergeschoß. Eine Schwester will nun ihren Hausanteil verkaufen – geht das so einfach? Für diese und viele andere Frage ist es wichtig, die Eigentumsfrage zu klären.
Folgende Eigentumsarten unterscheidet man:
- Alleineigentum
Die ideale Form des Eigentums ist das Alleineigentum. Der Eigentümer kann im Rahmen seines Eigentumsrechtes über seiner Immobilie frei verfügen, kann schalten und walten, verkaufen, belasten und vermieten, ohne jemanden fragen zu müssen. Für Bebauung, Abbruch, Umbau wird (abgesehen von Behördengenehmigungen) niemandes Zustimmung gebraucht.
- Schlichtes Miteigentum
Schwieriger hat es da schon der Miteigentümer. Eine Liegenschaft als Ganzes gehört zwei oder mehreren Eigentümern, rechtlich gesehen gibt es keine Eigentumszuweisung! Der Miteigentümer besitzt nur einem ideellen Anteil (z.B. ¼ oder ½-) an der Gesamtliegenschaft ist. Er kann zwar seinen Anteil belasten und veräußern, in der sonstigen Verfügungsmacht ist der schlichte Miteigentümer allerdings sehr beschränkt. Bei Umbauten und Veränderungen, etc. ist das Einverständnis der restlichen Miteigentümer notwendig. Denn beim schlichten Miteigentum ist nur das Eigentumsrecht geteilt und nicht die Sache (= Immobilie) selber. Und wenn jemand (von einem Miteigentümer dessen) Miteigentumsanteil erwirbt, wird auch er nur wieder schlichter Miteigentümer.
- Wohnungseigentum
Unter Wohnungseigentum versteht man das Recht, eine bestimmte Wohnung (Eigentumswohnung) oder eine Räumlichkeit (Geschäftsraum) oder KFZ-Stellplatz ausschließlich zu nutzen und hierüber frei zu verfügen. Insoweit es sein Wohnungseigentum betrifft, ist der Eigentümer alleine verfügungsberechtigt. Der Wohnungseigentümer ist zusätzlich Miteigentümer (im Verhältnis seiner Anteile) an der gesamten Liegenschaft und den allgemeinen Teilen, wie Stiegenhaus, Außenmauern, Dach, etc. Beschränkt ist der Wohnungseigentümer insoferne, als er nicht andere Miteigentümer beeinträchtigen, oder es Allgemeinanlagen betreffen darf. Er darf beispielsweise nicht eigenmächtig ein Lüftungsloch in die Außenwand bohren, einen Balkon dazu bauen, seine Fenster vergrößern oder eine Leitung durch die Nachbarwohnung ziehen, aber auch nicht in einem Wohnhaus die ganze Nacht Schlagzeug spielen.
Eine Spezialform des Wohnungseigentums ist die Eigentümerpartnerschaft, womit ermöglicht wird, dass zwei natürliche Personen gemeinsam Eigentümer einer Eigentumswohnung werden können. Belastungen und Veräußerungen dürfen hier nur von beiden Partnern gemeinsam erfolgen.
Zurück zum Beispiel der Schwestern: Der Verkauf des Miteigentumsanteiles durch eine der Schwestern ist grundsätzlich möglich. Der Käufer wird allerdings auch wiederum nur ideeller Miteigentümer werden.
Fazit: Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte daher bei allen Kaufüberlegungen rechtszeitig die aktuelle Eigentumssituation geprüft, und fachlich versierter Rat (z.B. durch Rechtsanwalt oder Notar) eingeholt werden.
